¿Qué es una búsqueda de título?
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Si estás considerando comprar bienes raíces, es probable que hayas escuchado sobre la búsqueda de título. Es una herramienta accesible que puede ahorrar mucho tiempo y dinero a largo plazo. Además de brindar tranquilidad, los prestamistas la exigen como parte del proceso de cierre de una propiedad. Veamos los conceptos básicos.
¿Qué es el título de una propiedad?
El título de una propiedad está compuesto por documentos legales que prueban la titularidad, los derechos sobre la propiedad y las cargas o gravámenes existentes.
Una búsqueda de título es el proceso de revisar registros públicos para obtener documentos registrados que estén asociados con una propiedad específica. Esto proporciona un análisis detallado de la información de la propiedad, como el propietario legal, los impuestos y un desglose de gravámenes activos que pueden afectar la compra.
La titularidad legal se determina mediante documentos registrados llamados escrituras, los cuales transfieren la propiedad de una parte a otra.
Diferentes tipos de búsquedas de título
Existen distintos tipos de búsquedas de título que determinan el alcance de la investigación. Los tipos más comunes son:
- Propietario actual: búsqueda del historial de la propiedad hasta la escritura mediante la cual el propietario actual adquirió el título.
- Dos propietarios: búsqueda del historial de la propiedad hasta el momento en que el propietario anterior obtuvo el título.
- Búsqueda de 30 años: revisión del historial de la propiedad durante un período de 30 años.
- Búsqueda conforme al estatuto estatal: búsqueda basada en la ley estatal para emitir un título asegurado.
- Informe de verificación de cesiones: búsqueda de cesiones y documentos relacionados con hipotecas para verificar el último titular o cesionario de la hipoteca.
Importancia de tener un título limpio
Tener un título limpio significa que no existen disputas sobre los derechos de la propiedad y que no hay cargas o gravámenes pendientes. También se conoce como “libre y claro”. Un título limpio es fundamental para garantizar que la venta de la propiedad no pueda ser impugnada.
Propósito de una búsqueda de título
El propósito de una búsqueda de título es determinar quién es el propietario legal de la propiedad e identificar cualquier deuda pendiente asociada al inmueble, como hipotecas, impuestos y gravámenes.
Partes involucradas en una búsqueda de título
Una búsqueda de título puede ser solicitada por un abogado, una compañía de títulos, un prestamista, un inversionista o el propietario de la vivienda.
Tipos de información que revela una búsqueda de título
Una búsqueda de título puede revelar deudas impagas asociadas a la propiedad, como gravámenes municipales y gravámenes de asociaciones de propietarios. También identifica hipotecas vigentes junto con documentos relacionados, como cesiones y modificaciones.
Las acciones de ejecución hipotecaria se reportan para poder determinar si la propiedad está en proceso de ejecución. Asimismo, se incluyen sentencias judiciales y gravámenes tanto contra la propiedad como contra el propietario.
La búsqueda de título también revela si los impuestos sobre la propiedad han sido pagados o si se encuentran en estado de morosidad.
La importancia de realizar una búsqueda de título antes de comprar una propiedad
Si vas a comprar una propiedad, es fundamental conocer cualquier deuda pendiente, ya que los impuestos morosos y ciertos gravámenes, como los municipales, permanecen vinculados a la propiedad incluso después de la venta y pasan a ser responsabilidad del nuevo propietario.
Identificación de posibles problemas con la propiedad
La búsqueda de título puede revelar problemas que un comprador potencial desconoce. Algunos ejemplos incluyen:
- transferencias de escrituras inválidas o fraudulentas,
- disputas por los límites de la propiedad,
- intereses faltantes de propietarios anteriores,
- gravámenes impagos.
Asegurar que el vendedor tenga el derecho legal de vender la propiedad
El informe de título mostrará todas las personas que tienen derechos de propiedad y proporcionará una copia de la escritura. Es importante confirmar que el vendedor tenga el 100 % del interés en la propiedad, ya que todos los titulares de interés deben firmar la escritura.
Riesgos de no realizar una búsqueda de título
Si no se realiza una búsqueda de título, cualquier problema no resuelto o gravamen existente puede convertirse en responsabilidad del nuevo propietario.
¿Cuándo se requiere una búsqueda de título?
Compra de bienes raíces
La búsqueda de título se utiliza para verificar todos los gravámenes antes de la compra de la propiedad y asegurarse de que se paguen durante el cierre, evitando que el nuevo propietario tenga que asumirlos.
El informe de búsqueda de título se utiliza para generar un compromiso de título y una póliza de título como prueba del seguro de título de la propiedad. Generalmente, en transacciones de compra se solicita una búsqueda completa conforme al estatuto estatal.
Refinanciamiento de una hipoteca
La búsqueda de título también se utiliza en procesos de refinanciamiento, con o sin seguro de título. El informe sirve para generar un compromiso de título, verificar la posición del gravamen de la nueva hipoteca y aprobar al prestatario para el refinanciamiento.
En algunas líneas de crédito con garantía hipotecaria o hipotecas en segunda posición, la búsqueda de título puede ser suficiente sin seguro de título, ya que la hipoteca en primera posición suele monitorear todos los gravámenes asociados a la propiedad.
Transferencia de propiedad
En algunos casos, la búsqueda de título se utiliza para verificar que la propiedad esté libre de gravámenes antes de transferir la titularidad. La información obtenida se usa para copiar la descripción legal de la propiedad y los datos correctos del propietario al preparar una nueva escritura.
Las compañías de adquisición de terrenos utilizan los informes de título para preparar escrituras, contratos de arrendamiento o acuerdos de compra.
Errores comunes en una búsqueda de título
Es importante comprender qué incluye una búsqueda de título. Algunos conceptos erróneos frecuentes son:
- La búsqueda no incluye el pagaré: la búsqueda de título solo muestra documentos registrados en los registros públicos. Los pagarés no se registran; sin embargo, la hipoteca sí.
- La búsqueda no indica el saldo pendiente de la hipoteca: solo se muestra el monto original indicado en la hipoteca. Los montos de liquidación no están disponibles para terceros.
- La búsqueda solo incluye la escritura más reciente: esto depende del tipo de búsqueda solicitada. Una búsqueda del propietario actual solo incluye la escritura mediante la cual adquirió el título.
- La búsqueda no muestra anexos ni excepciones: estos se detallan en la póliza de título, no en el informe de búsqueda.
No obtener una opinión profesional
Es fundamental comprender correctamente los resultados de la búsqueda de título para tomar una decisión informada. Las compañías de títulos no pueden interpretar los hallazgos ni ofrecer opiniones legales. Siempre se recomienda consultar con un abogado especializado en bienes raíces.
No verificar el historial de la propiedad
Verificar el historial de la propiedad ayuda a confirmar que todas las escrituras transfirieron la totalidad del interés. Si hubo transferencias con intereses faltantes, existe el riesgo de que alguna de las partes intente reclamar derechos de propiedad.
Ignorar señales de alerta
Las señales de alerta nunca deben ignorarse. Cualquier inquietud debe abordarse con un abogado especializado en bienes raíces.
Omitir la póliza de seguro de título
No contratar un seguro de título expone al comprador a posibles reclamaciones incluso años después de adquirir la propiedad. Esto puede implicar que un titular de un gravamen reclame una deuda no revelada en la búsqueda o que aparezca una persona con derechos de propiedad desconocidos.
Documentos que suelen aparecer en un informe de título
Cada búsqueda de título es diferente. Un informe puede contener documentos limitados y estándar, mientras que otro puede revelar documentos complejos y numerosos. Los documentos más comunes son:
- Escrituras: documento oficial que muestra la transferencia de la propiedad. El vendedor es quien transfiere la propiedad y el comprador quien la recibe.
- Hipotecas: contrato legal entre un prestamista y un prestatario para comprar o refinanciar una propiedad. Si el prestatario no cumple con los pagos, el prestamista puede iniciar un proceso de ejecución.
- Sentencias: órdenes judiciales que obligan legalmente al pago de una deuda. Las sentencias contra el propietario aparecen en el informe.
- Gravámenes: existen diversos tipos, como gravámenes fiscales federales, estatales, municipales, por incumplimiento de normas y por asociaciones de propietarios. Los gravámenes municipales se adhieren directamente a la propiedad y son de los más riesgosos.
Ejemplo del proceso de búsqueda de título
La búsqueda de título es una parte clave del proceso de compra de una propiedad. Generalmente es gestionada por una compañía especializada, un investigador independiente o el abogado del comprador. También puede ser solicitada por un prestamista o inversionista para verificar la titularidad legal y posibles reclamaciones.
El investigador comienza localizando la propiedad en los registros de tasación del condado, donde obtiene datos como el número de parcela, la descripción legal, el nombre del propietario y los valores tasados.
Luego se revisa el estado de los impuestos sobre la propiedad, incluyendo el año en curso y cualquier deuda anterior. El informe también indicará si los impuestos morosos han sido vendidos, lo que podría poner la propiedad en riesgo de ejecución por impuestos.
Posteriormente se inicia la búsqueda de documentos relacionados con la propiedad en la oficina del registrador del condado o en registros en línea. Para que un documento tenga validez legal, debe estar registrado en los registros públicos del condado.
Una vez registrado, cada documento recibe un número oficial y se incorpora a una base de datos consultable. Los documentos que afectan a una propiedad incluyen la descripción legal y el número de parcela correspondientes.
¿Cuánto tiempo tarda una búsqueda de título?
El tiempo necesario para completar una búsqueda de título depende de la ubicación de la propiedad y la complejidad del historial. En general, una búsqueda residencial puede completarse en un plazo de 24 a 48 horas hábiles, mientras que una búsqueda comercial puede tardar hasta 72 horas hábiles.
En casos urgentes, la búsqueda puede acelerarse por una tarifa adicional y entregarse en aproximadamente cuatro horas hábiles. Los pedidos pueden realizarse en línea en cualquier momento, y una vez finalizado el informe, se envía un documento en formato PDF por correo electrónico.
Reflexiones finales sobre una búsqueda de título exitosa
La revisión de una búsqueda de título debe ser realizada por alguien con conocimientos básicos sobre los distintos tipos de gravámenes, errores comunes y problemas de titularidad. Existen diferencias importantes entre estados, condados y jurisdicciones locales que pueden generar complicaciones.
Cuando la persona encargada de revisar el informe es nueva en este tipo de análisis, es recomendable utilizar herramientas que simplifiquen la información y permitan evaluar rápidamente si una propiedad cumple o no con los requisitos necesarios.